په متحده ایالاتو کې د کرایې کنترول
په متحده ایالاتو کې د کرایې کنترول قوانینو ته اشاره لري، چې د استوګنې د کورونو کرایه د بېې د کچې په توګه کنترولوي. په دې اړه چې د کرایې کنترول د استوګنې د واحدونو د کیفیت او کمیت د ټیټوالي لامل کېږي، د اقتصاد دانانو ترمنځ د نظر یووالی شته دی. [۱][۲][۳][۴][۵][۶]
په ساده توګه، «د کرایې کنترول» د بېې کنترول څو ډولونه توضېح کوي:
- «د بیو کره کچې»، چې «د کرایو منجمد کولو» د سیستمونو یا «مطلق» کنترولولو یا د کرایې«د لومړي نسل» په توګه هم پېژندل کېږي، په کې د کرایې زیاتوالی په هېڅ حالت کې د مجاز وړ نه دی (کرایه معمولاً له هغې بېې سره چې د قانون د تنفیذ پرمهال وجود درلود، منجمد کېږي).
- «د تشو کورونو کنترول» چې د «کره» یا «پیاوړي» کنټرول په توګه هم پېژندل کېږي، په کې کېدای شي، د کرایې بیه زیاته شي، خو د دوو کرایه نیوونکو ترمنځ تنظیم کېږي. (نوی کرایه نیوونکی، نږدې هغه کرایه ورکوي چې مخکیني کرایه نیوونکي ورکوله).
- «د تشو کورونو کنټرول لرې کول» چې د کرایې کنټرول «کرایه نیوونکي» یا «دویم نسل» په توګه هم پېژندل کېږي، د کرایې په بهیر کې د بیو زیاتوالی محدودوي، خو د دوو کرایه نیوونکو ترمنځ اجازه ورکوي. کرایې دې د بازار د بیې له مخې لوړې شي (نوي کرایه نیوونکي، د بازار په بیه کرایه ورکوي، خو ترهغې چې دوی په کور کې پاتې کېږي، زیاتوالی محدودېږي).[۱]
په ۲۰۱۹ ز کال کې، پينځه ایالتونه (کلفورنیا، نیویارک، نیوجرسي، مریلنډ، اورګان) او کلمبیا داسې سیمې لري چې په کې د استوګنې د کرایې کنټرول ځینې ډولونه تطبیق کېږي ( له ګرځنده کورونو پرته، عادي ودانیو لپاره). ۳۷ ایالتونو یا د کرایې کنټرول ممنوع کړی او یا یې مخنیوی کړی او د اته ایالتونه ښارونو ته یې اجازه ورکوي، چې د کرایې کنټرول عملي کړي، خو هېڅ ښار نشته چې ،هغه دې عملي کړی وي. په هغو سیمو کې چې په کې د کرایې کنټرول لري، دغه کنټرول تر ډېره د هغه ښار د کرايي واحدونو ډېره سلنه تر پوښښ لاندې راولي. د بېلګې په توګه: په ځینو لویو بازارونو کې، په ۲۰۱۱ ز کال کې په نیویارک کې، ۴۵ سلنه کرايي واحدونه یا «د ثابتې کرایې» یا « کرایې یې کنټرول شوې وې»، ( دا په نیویارک ښار کې بېلابېلې حقوقي ډلې دي)، په ۲۰۱۴ ز کال کې په کلمبیا کې، څه باندې ۵۰ سلنه کرايي واحدونه د کرایې کنټرول درلودونکي وو، له ۲۰۱۴ ز کال راهیسې په سانفرانسیسکو کې نږدې ۷۵ سلنه کرایي واحدونه او اپارتمانونه د کرایې کنټرول درلودونکي وو او په ۲۰۱۴ ز کال کې په لاس انجلس کې لږترلږه ۸۰ د څو کورنیو اپارتمانونو د کرایې کنټرول درلود.
په ۲۰۱۹ ز کال کې د اورګان قانون جوړوونکو یوه لایحه تصویب کړه چې، دغه ایالت یې د هېواد په کچه لومړنۍ ایالت ونوماوه، چې د ایالت په کچه د کرایې کنټرول پالیسي یې نیولې ده. دغه نوي قانون د کلنۍ کرایې زیاتوالی، په سلو کې ۷ سلنه زیاتوالي سره محدودوي چې په کې د کنټرول لرې کول ( د دوو کرایه نیوونکو ترمنځ د بازار نرخ) شاملېږي، نوې ودانۍ د ۱۵ کلونو لپاره معاف کوي او د کرایې کنټرول سیمه ییزو پالیسي ګانو باندې اوسنی ایالتي مخنیوی (په ایالتي کچه مخنیوي) پرځای ساتي.
تاریخچه
سمولپه متحده ایالاتو کې د لومړۍ نړیوالې جګړې په ترڅ کې، کرایې د خلکو د فشار ترکیب له لارې او د ګټې ضد سیمه ییزو کمېټو له لارې «کنټرول» کېدې. د ۱۹۱۹ او ۱۹۲۴ ز کلونو ترمنځ یو شمېر ښارونو او ایالتونو د کرایي کنټرول او تخلیې قوانین تصویب کړل. د کرایې مډرن کنټرولونه د لومړي ځل لپاره د دویمې نړیوالې جګړې په بهیر کې د لوی رکود او نیمګړتیاوو په غبرګون کې وکارول شول. د همدې نیمګړتیاوو او په ملي کچه د اقتصادي ټولیز کړکېچ له امله، فدرالي دولت په ۱۹۴۲ ز کال کې د مصرفي توکو د بیو په بېړنۍ توګه، د کرایو د کنټرول غوښتونکی شو. په همدې حال کې، ټولو ایالتونو د کرایې کنټرول قوانینو د تطبیق پریکړه ونه کړه. [۷]
په ۱۹۷۰ ز لسیزه کې، د اقتصادي رکود په بهیر کې ریچارډ نیکسون په موقت ډول د فوق العاده تورم پروړاندې د مبارزې لپاره د لاس ګټې او بیې ملي کنټرول عملي کړ، خو دغه کنټرول اوږد مهال دوام ونه کړ. په ۱۹۷۳ ز کال کې یې په تدریجي حذف پيل وکړ. له دې سره کرایه نیوونکو په ځانګړې توګه (Berkeley) برکلي کې سازمان ورکولو ته دوام ورکړ او کرایې یې په ۱۹۷۳ ز کال د جون په ۶ مه د L972 په رای ثبت کړې. دوی بریالي شول او برکلي په کلیفورنیا کې لومړنی ښار شو، چې له دویمې نړیوالې جګړې وروسته یې د کرایې کنټرول درلودونکی شوی و. د ټول هېواد په کچه نورو ښارونو یې پیروي وکړه او ځینې هم تراوسه د هغه پیروي کوي یا یوشمېر ښارونو کې چې په کې زیات شمېر کرایه نېوونکي شته، لکه: نیویارک، سانفرانسیسکو، لاس انجلس، واشنګټن ډي سي او د کلیفورنیا اوکلنډ بیا معرفي شول. ډېرې وړې ټولنې هم د کرایې کنټرول درلودونکې دي. په ځانګړي ډول کلیفورنیا، سانتامونیکا، برکلي او له ډېرو نورو کوچنیو ښارونو سره په نیوجرسي کې وسټ هالیوډ. د ۱۹۹۰ز لسیزې په لومړیو کې، په ځینو ښارونو، لکه: بوسټون، کمبریج او ماساچوسټ کې د کرایې کنټرول له ټول پوښتنې سره پای ته ورسېد. د املاکو مرکز( MIT ) له خوا د ترسره شوې څېړنې له مخې، کله چې په کمبریج کې د کرایې کنټرول پای ته ورسېد، دغه ښار د نوې پراختیا په برخه کې ۲۰ سلنه زیاتوالی تجربه کړ چې د ځای ارزښت په کې زیات شو. [۸][۹][۱۰]
تاریخ بیانوي چې، دغه مقررات په پرله پسې توګه د بدلون په حال کې دي او د طبیعي پېښو، اقتصادي بحرانونو او وبا په څېر له شرایطو سره برابر دي. دغه بدلونونه تل یوشان نه ښکارېدل او په هر ایالت او ښار کې یې له یوبل سره توپیر درلود. د بېلګې په ډول: او کلند کلیفورنیا د کوید ــ ۱۹ له امله یو قانوني مهلت عملي کړ، څو د اخراج مخنیوی وکړي چې د ۲۰۲۱ ز کال په فبروري کې پای ته ورسېد. په ۲۰۲۰ ز کال د اکتوبر په ۱۷ دایستلو بندول پای ته ورسېدل او یو قانوني مهلت CDC شته وو چې په فزیکي ډول اخراج یې په هغو مواردو کې چې کرایه نیوونکي به د ناروغۍ یا د کار له لاسه ورکولو له امله، د ۲۰۲۰ ز کال دسمبر ۳۱ پورې د کرایې پوروړي وو، بند کړ. [۱۱][۱۲]
نیویارک
سمولد نیویارک ایالت له ۱۹۴۳ ز کال راهیسې د کنټرول اوږد تاریخ لري. د نیویارک ښار تر ډېره د کرایې کنټرول تر پوښښ لاندې واحدونه او اپارتمانونه لري. د کرایې کنټرول قوانین د څو لسیزو لپاره په نیویارک کې «د مناسب او ارزانه کور» د نشتوالي له امله تر کار لاندې دي. د کرایې بازار بدتره کېدل په ۱۹۶۹ ز کال کې د کرایې تثبیت قانون لامل شول، چې موخه یې د شته کرایي اپارتمانونو له زیاتوالي سره مرسته وه. اوسنی سیستم ډېر پېچلی دی او ډېری کرایه نیوونکي د ډېر عمر لرونکو تر ملاتړ لاندې دي. د ټولنې استوګنې ښه والي، د سوداګریزې ټولنې بنسټ اېښودونکی ویلیام اې موزس چې د نیویارک په ښار کې د څه باندې ۴۰۰۰ زره واحدونو استازی دی، په ۱۹۸۳ ز کال کې یې وویل چې: د کرایې کنټرول «د سیمې کړکېچ اصلي دلیل» دی او له دې پرته کېدای شوای، چې نږدې ۳۰۰۰۰۰ اپارتمانونه په نیویارک کې جوړشي. موزس استدلال کاوه، که چېرې د کور خاوندان د مناسبې کرایې ترلاسه کولو اجازه ونه لري، ممکن خپل جایداد ونه شي ساتلی. په ۱۹۸۳ ز کال کې د پیټر مارکوزې ښار یوه پوه وویل چې: د کرایې کنټرول د دې دلیل نه دی چې په نیویارک کې د کورونو ځینې خاوندان د بازار په پای کې پرېږدي او پر ځای یې دا ډول پرېښول له زیات نه زیاتې کرایې د ورکړې په برخه کې د لږو عوایدو لرونکو کرایه نیوونکو د ورکړې د بې وسۍ له امله دي. د نیویارک قانون په ۲۰۱۹ ز کال کې د کرایې کنټرول د ثبات مسکن قانون تصویب او په ۲۰۱۹ ز کال کې له کرایه نیوونکو د ساتنې لپاره یې پراخ کړ. له هغه وخت راهیسې، مخالفینو استدلال کاوه چې د کرایې کنټرول دغه نوې مقررې، په نیویارک کې د څو املاکو د پانګونې پروړاندې خنډ شوې دي. په نیویارک کې د کرایې کنټرول قوانین بډایه کرایه نیوونکو ته د نه غوښتونکې ګټې له امله چې کېدای شي له دې پرته مرستې ته اړتیا ونه لري، ترنیوکې لاندې راغلي دي. په دې سربېره، د نیویارک په ښار کې د املاکو له خاوندانو نه یوه نظر پوښتنه چې له تثبیت شوې کرایې سره د واحدونواو اپارتمانونو خاوندان دي، یا یې مدیریت کوي، وښودله چې، د کرایې مقررې د غیر ضروري پرمختګونو او د دوی د ودانیو د فعال ساتنې لامل کېږي. [۱۳][۱۴][۱۵][۱۶][۱۷][۱۸][۱۹]
کلیفورنیا
سمولپه کلیفورنیا کې، د ۱۹۷۰ ز لسیزې ور هاخوا تورم وروسته، (چې د کرایې د پرله پسې زیاتوالي لامل شو) او د ایالت په کچه د ۱۹۷۹ ز کال ۱۳ وړاندیز چې په شتمنۍ او دارايي باندې یې د مالیاتو بیه ۱ سلنه او کلنۍ ۲ سلنه و ټاکله، د کرایې کنټرول د ښاروالۍ له خوا تنفیذ شو. کلیفورنیايي سیاستوال هاروارد جارویس چې د ۱۳ وړاندیز تصویب لپاره یې د کمپاین مشري پرغاړه وه، له دغې ادعا سره چې د کورونو خاوندان د مالیو پس اندازونه کرایه نیونکو ته لېږدوي، هڅه وکړه څو کرایه نېوونکي له ۱۳ وړاندیز نه ملاتړ ته وهڅوي. کله چې ډېری د دغه کار په ترسره کولو بریالي نه شول، د کرایې کنټرول لپاره په اضافي پاروونکي عامل باندې بدل شول.
په ۱۹۸۵ ز کال کې کلیفورنیا د سانتا مونیکا ښار پروړاندې د ناش په قضیه کې د کلیفورنیا د سترې محکمې له حکم وروسته، داچې ښاروالۍ کولای شي، « له سوداګرۍ نه د وتلو» د کورونو د خاوندانو او د کرایې له بازارونو نه د دوی د املاکو پروړاندې خنډ شي، د الیس قانون تصویب کړ، چې له مخې یې د ښاروالیو وړتیاوې له کرايي فعالیتونو د املاکو د ایستلو او ممنوع کولو لپاره د ښاروالیو وړتیاوې لغو شوې. نوې مطالعه د الیس قانون د اصلاح غوښتونکې ده. [۲۰]
د «قوي» کنټرول کرایې قوانین یا «تشو کورونو کنټرول» د کلفورنیا په پينځو ښارونو ( وسټ هالیووډ، سانتا، مونیکا، برکلي او ختیځ پالوالتوی او کوټاټي) کې، په ۱۹۹۵ ز کال کې عملي شول. کله چې په AB ۱۱۶۴ (په کاسټا هاوکینز د استوګنې کرایې په قانون مشهور) د ښاروالۍ د کرایې کنټرول د ځینو عناصرو پروړاندې خنډ شول او په کلیفورنیا کې یې د کرایې کنټرول حذف کړ. (له ځانګړو مواردو پرته، لکه: د ګرځنده کورونو پارک). [۲۱][۲۲][۲۳]
په ۲۰۱۸ ز کال کې، د ایالت په کچه یو نوښت (۱۰) وړاندیز هڅه وکړه، څو د کاسټا ـ هوکینز قانون لغو کړي، چې د تصویب په حالت کې یې، ښارونو او ښاروالیو ته اجازه ورکوله ،څو«قوي» سیستمونه یا« د تشو کورونو کنټرول» عملي کړي او د کرایې کنټرول، له ۱۹۹۵ ز کال وروسته په جوړو شوو ودانیو باندې تطبیق شي، چې په یوې کورنۍ باندې یې د کورونو د کرايې کنټرول شونی کاوه. د مګړۍ دغه ټول موارد د کاسټا هاوکینز له خوا ممنوع دي. دغه وړاندیز ۵۹ د ۴۱ په مقابل کې له ماتې سره مخامخ شو. د کرایې د ډېر کنټرول لپاره په ۲۰۲۱ ز کال کې د ۲۱ وړاندیز په نامه د اختلاف له امله، له ورته ماتې سره مخامخ شو. [۲۴][۲۵]
سرچینې
سمول- ↑ ۱٫۰ ۱٫۱ Baumol, William J; Blinder, Alan S. (1994). Economics Principles and Policy (6th ed.). Dryden Press. pp. 92–93, 379. ISBN 0-03-098927-2.
- ↑ Cooter, Robert; Ulen, Thomas (1997). Law and Economics 2nd Edition. Addison-Wesley. pp. 32–33.
- ↑ David A Besanko; Ronald R. Braeutigam (2008). "10.5". Microeconomics (3rd ed.). Hoboken, New Jersey: John Wiley & Sons. pp. 374–377. ISBN 978-0470-04924-2.
- ↑ B. Douglas Bernheim; Michael D Whinston (2008). Microeconomics (1st ed.). McGraw-Hill Irwin. p. 565. ISBN 978-0-07-290027-9.
- ↑ Dougherty, Conor (12 October 2018). "Why Rent Control Is a Lightning Rod". The New York Times. نه اخيستل شوی 26 March 2019.
And yet economists from both the right and the left are in almost universal agreement that rent control makes housing problems worse in the long run.
- ↑ Mankiw, N. Gregory (2015). Principles of Economics. Boston, MA: Cengage Learning. p. 31. ISBN 978-1-305-58512-6.
- ↑ "History of the Rent Control Debate in California". No Place Like Home (په انګليسي). Archived from the original on 2020-09-26. نه اخيستل شوی 2020-11-28.
- ↑ California, Department of Consumer Affairs, State of. "Landlord/Tenant Book - California Department of Consumer Affairs". www.dca.ca.gov. Archived from the original on 2017-10-10. نه اخيستل شوی 2008-02-06.
- ↑ Massachusetts Election Statistics 1994: Ballot Question #9. [Boston?] : The Division. 1994.
- ↑ Pollakowski, Henry (May 2003). "Rent Control and Housing Investment: Evidence from Deregulation in Cambridge, Massachusetts" (PDF). MIT Center for Real Estate. Archived (PDF) from the original on October 21, 2019. نه اخيستل شوی October 21, 2019.
- ↑ "Municode Library". library.municode.com. Archived from the original on 2021-03-09. نه اخيستل شوی 2020-12-09.
- ↑ "Temporary Halt in Residential Evictions To Prevent the Further Spread of COVID-19". Federal Register. 2020-09-04. Archived from the original on 2020-12-09. نه اخيستل شوی 2020-12-09.
- ↑ "History of Rent Regulation". www.tenant.net. Archived from the original on 2004-05-06. نه اخيستل شوی 2004-04-15.
- ↑ "Rent Control Fact Sheet". Archived from the original on 2005-05-09.
- ↑ Plakins, Ava (January 31, 1983). "The Landlord's Lament". New York. Archived from the original on March 9, 2021. نه اخيستل شوی February 25, 2019.
- ↑ "NY State Senate Bill S6458". NY State Senate (په انګليسي). 2019-06-11. Archived from the original on 2019-07-20. نه اخيستل شوی 2019-10-21.
- ↑ Board, The Editorial (19 July 2019). "Opinion | The Wages of Rent Control". Wall Street Journal (په انګليسي). Archived from the original on 2019-10-21. نه اخيستل شوی 2019-10-21.
- ↑ Louis, Errol. "Rent laws are welfare for the rich: Time for New York to have a smart conversation over a costly housing regulatory system". nydailynews.com. Archived from the original on 2019-11-11. نه اخيستل شوی 2019-10-21.
- ↑ REW (2019-08-28). "Owners cut spending, lay off workers as state rent regs begin to bite". Real Estate Weekly (په انګليسي). Archived from the original on 2019-10-21. نه اخيستل شوی 2019-10-21.
- ↑ "Nash v. City of Santa Monica (1984)". Justia. 1984-10-25. Archived from the original on 2015-12-02. نه اخيستل شوی 2018-08-05.
- ↑ "AB1164 Bill Text". Archived from the original on 2014-12-18. نه اخيستل شوی 2007-12-01.
- ↑ "California Civil Code Sections 1954.50-1954.535". Archived from the original on 2012-02-11. نه اخيستل شوی 2007-12-01.
- ↑ Peter Dreier (May 14, 1997). "Rent Deregulation in California and Massachusetts: Politics, Policy, and Impacts – Part II". Archived from the original on October 22, 2007. نه اخيستل شوی October 18, 2007.
- ↑ "State Ballot Measures" (PDF). Secretary of State of California. Archived (PDF) from the original on 2019-01-08. نه اخيستل شوی 2019-03-03.
State Totals 4,949,543 7,251,443 Percent 40.6% 59.4%
- ↑ "California Proposition 10, Local Rent Control Initiative (2018)". Archived from the original on 2019-02-25. نه اخيستل شوی 2019-03-04.